Loueur en meublé : la location d'habitation reste hors de la réforme

Une location d'habitation exonérée

Le code général des impôts exonère de TVA les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation 1. Pour la facture électronique, c'est la situation au regard de la TVA qui compte : l'obligation vise les échanges entre assujettis établis en France 6.

Selon la DGFiP, seules les opérations exonérées des articles 261 à 261 E sont exclues de la facture électronique 2. La location meublée d'habitation en fait partie. Ces opérations ne donnent pas lieu à facturation, et elles sont aussi exclues de l'e-reporting 3.

Quand la location meublée devient taxable

L'exonération ne s'applique pas dans trois cas, prévus par le même article 1 :

• l'hébergement de type hôtelier, offert pour trente nuitées au plus, avec au moins trois des quatre prestations : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison et réception de la clientèle ;
• les logements meublés à usage résidentiel assortis d'au moins trois de ces prestations ;
• la location consentie à l'exploitant d'un établissement qui remplit ces conditions, sauf certains logements-foyers.

Dans ces cas, la location est soumise à la TVA. Les règles de la facture électronique et de l'e-reporting s'appliquent alors selon le client : professionnel établi en France ou particulier.

Le cas d'un loueur de deux studios

Prenons un loueur qui possède deux studios. Le premier est loué à l'année, meublé, à un étudiant : la location est exonérée, et rien n'est à émettre ni à transmettre 1 3.

Le second est loué à la nuitée à des touristes, avec petit déjeuner, ménage et linge. Cette location est soumise à la TVA 1. Ses clients étant des particuliers, le loueur transmet les données de ces ventes en e-reporting, globalisées par jour 7.

Au régime réel simplifié, la transmission est mensuelle. En franchise en base de TVA, l'e-reporting reste dû, tous les bimestres civils 7 8. Pour une micro-entreprise, ces obligations commencent le 1^er septembre 2027 5.

Les résidences de services

La location consentie à l'exploitant d'un établissement d'hébergement para-hôtelier est soumise à la TVA 1. Le loueur facture ses loyers à l'exploitant, un professionnel assujetti.

Lorsque l'exploitant est établi en France, ces factures entrent dans la facture électronique 6. Un loueur qui relève des micro-entreprises les émettra par une plateforme agréée à partir du 1^er septembre 2027 5. Une micro-entreprise compte moins de 10 salariés, avec un chiffre d'affaires ou un bilan inférieur à 2 millions d'euros 10.

Ce qu'il faut faire

1. Classer chaque location : habitation exonérée, para-hôtellerie taxable, ou bail consenti à un exploitant.
2. Chercher son numéro SIREN dans l'annuaire de la facturation électronique 9, avec le guide de l'annuaire.
3. Si la location est taxable, choisir une plateforme parmi les plateformes immatriculées par la DGFiP.
4. Pour les nuitées vendues à des particuliers, préparer l'e-reporting avec le guide de l'e-reporting.

Les dates par taille d'entreprise sont sur le calendrier de la réforme. Le cas des locaux nus loués par une société civile est traité dans le guide de la SCI.

Sources

1. Légifrance, code général des impôts, article 261 D, version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, legifrance.gouv.fr, consulté le 25 octobre 2026.
2. BOFiP, BOI-RES-TVA-000275, « Tolérance en matière de facturation électronique applicable aux opérations d'entremise effectuées dans les conditions prévues par l'article 298 undecies du CGI » (23 septembre 2026), bofip.impots.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
3. BOFiP, BOI-TVA-DECLA-20-30-50-10, « Obligation de transmission des données de transaction : champ d'application » (30 septembre 2026), bofip.impots.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
4. Service-public Entreprendre (DILA), « Facturation électronique : c'est pour bientôt ! » (publié le 19 janvier 2026, mis à jour le 27 février 2026), entreprendre.service-public.gouv.fr, consulté le 25 octobre 2026.
5. Légifrance, loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022, article 26, version en vigueur depuis le 21 février 2026, legifrance.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
6. Légifrance, code général des impôts, article 289 bis, version en vigueur depuis le 21 février 2026, legifrance.gouv.fr, consulté le 25 octobre 2026.
7. BOFiP, BOI-TVA-DECLA-20-30-50-30, « Obligation de transmission des données de transaction : modalités de transmission » (30 septembre 2026), bofip.impots.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
8. BOFiP, BOI-TVA-DECLA-20-30-50, « Obligation de transmission des données de transaction » (30 septembre 2026), bofip.impots.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
9. Agence pour l'informatique financière de l'État (AIFE), « Facturation électronique interentreprises », aife.economie.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
10. Service-public Entreprendre (DILA), « Comment se mettre en conformité avec l'obligation de facturation électronique ? » (vérifié le 7 août 2026), entreprendre.service-public.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.