SCI et facture électronique : loyers, option TVA et 2027

En bref

Les locations de locaux nus et de terrains non aménagés sont en principe exonérées de TVA 1.
Une opération exonérée des articles 261 à 261 E échappe à la facture électronique 2.
Avec l'option pour la TVA, les loyers facturés à un locataire assujetti deviennent des factures électroniques 4 5.
Pour une PME ou une micro-entreprise, l'émission commence le 1^er septembre 2027 3.

Des loyers exonérés, hors de la réforme

Le code général des impôts exonère de TVA les locations de terrains non aménagés et de locaux nus. L'exonération ne vaut pas pour les emplacements de stationnement, ni quand la location prolonge l'exploitation d'un actif commercial ou que le bailleur participe aux résultats du locataire 1.

Selon la DGFiP, seules les opérations exonérées en application des articles 261 à 261 E sont expressément exclues de la facture électronique 2. Ces opérations ne donnent pas lieu à facturation, rappelle le BOFiP, et elles sont exclues de l'e-reporting 7.

Les loyers soumis à la TVA

Une SCI peut opter pour la TVA sur des locaux nus loués pour l'activité d'un locataire assujetti. L'option est aussi possible avec un locataire non assujetti si le bail la mentionne. Elle est exclue pour les locaux d'habitation ou à usage agricole 4.

Avec l'option, les loyers facturés à un locataire assujetti établi en France entrent dans la facture électronique 5. L'émission passe par une plateforme agréée, à partir du 1^er septembre 2027 pour une PME ou une micro-entreprise 3.

Si la TVA des loyers est exigible à l'encaissement, la plateforme transmet aussi les données de paiement 9. Un loyer taxé facturé à un locataire non assujetti relève de l'e-reporting 7.

Recevoir les factures de ses fournisseurs

L'obligation de recevoir des factures électroniques s'applique à l'ensemble des entreprises depuis le 1^er septembre 2026 6. Une SCI qui a opté pour la TVA doit donc recevoir par une plateforme agréée les factures de ses fournisseurs établis en France.

Pour une SCI qui ne perçoit que des loyers exonérés, l'annuaire de la facturation électronique indique si l'entité est concernée par la réforme 8. Si elle n'y figure pas, son fournisseur n'est pas sanctionné pour la facture et transmet les données de la vente en e-reporting 7.

Le cas d'une SCI qui loue des bureaux

Prenons une SCI familiale propriétaire de deux biens. Elle loue des bureaux à une société commerciale et a opté pour la TVA sur ce bail. Elle loue aussi un appartement nu, à usage d'habitation.

Le loyer de l'appartement est exonéré, sans option possible : rien à émettre ni à transmettre 1 4.
Les loyers des bureaux seront facturés sous forme électronique à partir du 1^er septembre 2027, si la SCI est une PME ou une micro-entreprise 3.
Les factures d'entretien et de travaux de ses fournisseurs lui parviennent par sa plateforme de réception, à la date d'émission de chaque fournisseur 3.

Ce qu'il faut faire

Faire la liste des baux : exonérés, ou soumis à la TVA sur option.
Chercher la SCI dans l'annuaire de la facturation électronique 8, avec l'aide du guide de l'annuaire.
Si la SCI est concernée, désigner une plateforme de réception parmi les plateformes agréées.
Pour les baux taxés, prévoir l'émission électronique des loyers à la date indiquée sur le calendrier de la réforme.

Pour quelques factures par an, le guide de la facture électronique gratuite aide à lire les offres sans abonnement. Le cas du meublé est traité dans le guide du loueur en meublé.

Questions fréquentes

Une SCI qui loue un logement nu est-elle concernée par la facture électronique ?

Pas pour ses loyers. La location de locaux nus est exonérée de TVA, et l'option pour la TVA est impossible pour des locaux d'habitation 1 4. Une opération exonérée en application de l'article 261 D n'entre ni dans la facture électronique ni dans l'e-reporting 2 7.

Une SCI qui a opté pour la TVA doit-elle émettre des factures électroniques ?

Oui, pour les loyers facturés à un locataire assujetti établi en France, dès que l'obligation d'émission s'applique à elle 5. La date dépend de sa taille : 1^er septembre 2027 pour une PME ou une micro-entreprise, 1^er septembre 2026 pour une ETI ou une grande entreprise 3.

Une SCI doit-elle pouvoir recevoir des factures électroniques ?

L'obligation de recevoir des factures électroniques s'applique à l'ensemble des entreprises depuis le 1^er septembre 2026 6. Une SCI qui a opté pour la TVA est concernée. Pour une SCI qui ne perçoit que des loyers exonérés, l'annuaire indique si l'entité est concernée par la réforme 8, et l'administration fiscale répond au 0 806 807 807 6.

Que se passe-t-il si la SCI n'est pas dans l'annuaire ?

Si un fournisseur lui adresse une facture soumise à l'obligation alors qu'elle ne figure pas dans l'annuaire, ni le fournisseur ni la SCI ne sont sanctionnés pour cette facture. Le fournisseur transmet alors les données de la vente comme pour un client non assujetti 7.

Une SCI qui loue des bureaux à un locataire non assujetti fait-elle de l'e-reporting ?

L'option pour la TVA sur un local nu loué à un preneur non assujetti n'est possible que si le bail la mentionne 4. Si la location est taxée, l'opération réalisée au profit d'un non-assujetti relève de l'e-reporting de la SCI 7, à partir de la même date que l'émission 3.

Méthode et limites

Les textes cités sur Légifrance ont été relus dans les données ouvertes de la DILA (Journal officiel et versions consolidées), le site de Légifrance refusant les lectures automatisées.
Le cas de la SCI familiale est un exemple construit pour illustrer les règles, pas un témoignage.
Aucune source officielle lisible le 25 octobre 2026 ne traite expressément la SCI qui ne perçoit que des loyers exonérés : la foire aux questions de la DGFiP était inaccessible (impots.gouv.fr en maintenance).
Le site economie.gouv.fr refusait la lecture automatisée le 25 octobre 2026 : ses pages ne sont pas citées.
Ce guide décrit les règles générales. Pour un cas précis, l'interlocuteur reste l'administration fiscale.

Comment ces pages sont préparées, datées et corrigées : méthode et corrections.

Sources

Légifrance, code général des impôts, article 261 D, version en vigueur depuis le 31 décembre 2023, legifrance.gouv.fr, consulté le 25 octobre 2026.
BOFiP, BOI-RES-TVA-000275, « Tolérance en matière de facturation électronique applicable aux opérations d'entremise effectuées dans les conditions prévues par l'article 298 undecies du CGI » (23 septembre 2026), bofip.impots.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
Légifrance, loi n° 2022-1157 du 16 août 2022 de finances rectificative pour 2022, article 26, version en vigueur depuis le 21 février 2026, legifrance.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
Légifrance, code général des impôts, article 260, version en vigueur depuis le 24 mars 2012, legifrance.gouv.fr, consulté le 25 octobre 2026.
Légifrance, code général des impôts, article 289 bis, version en vigueur depuis le 21 février 2026, legifrance.gouv.fr, consulté le 25 octobre 2026.
Service-public Entreprendre (DILA), « Facturation électronique : c'est pour bientôt ! » (publié le 19 janvier 2026, mis à jour le 27 février 2026), entreprendre.service-public.gouv.fr, consulté le 25 octobre 2026.
BOFiP, BOI-TVA-DECLA-20-30-50-10, « Obligation de transmission des données de transaction : champ d'application » (30 septembre 2026), bofip.impots.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
Agence pour l'informatique financière de l'État (AIFE), « Facturation électronique interentreprises », aife.economie.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.
BOFiP, BOI-TVA-DECLA-20-30-60, « Obligation de transmission des données de paiement » (30 septembre 2026), bofip.impots.gouv.fr, consulté le 24 octobre 2026.

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